Ny principmeddelelse: Kommunen har pligt til at yde lån til beboerindskudslån, og må ikke stille krav om solidarisk hæftelse for husstandsmedlemmer
Af fuldmægtig Signe Ingemann Frederiksen
I principmeddelelse 2-23 har Ankestyrelsens offentliggjort en afgørelse om kommunernes pligt til at yde lån til betaling af beboerindskud.
Ankestyrelsen har i meddelelsen fastslået, at en kommune ikke kan betinge bevilling af et beboerindskudslån af, at et husstandsmedlem, som ikke er ansøger, underskriver lånedokumentet og dermed bliver betragtet som medansøger og hæfter solidarisk for lånet.
Det bliver også slået fast, at det alene er en ansøgers egen uafviklede gæld vedrørende et tidligere modtaget beboerindskudslån, bevilget efter reglerne om pligtlån, som kan danne grundlag for et afslag på en ansøgning om et beboerindskudslån. Et husstandsmedlems gæld kan derfor ikke danne grundlag for afslag på indskudslån.
Hvad er et beboerindskud og hvad er formålet med beboerindskudslån?
Beboerindskud er det engangsbeløb, som lejer betaler ved indflytning i en almen bolig.
Ud over at tjene som den yderste del af finansieringen af boligbyggeriet har indskuddet det formål, at der ved fraflytning er en sikkerhed for, at boligtageren opfylder sine forpligtelser over for boligorganisationen, fx betaling af skyldig leje, vedligeholdelse og istandsættelse af boligen.
Boligstøttelovens kapitel 10 indeholder regler om støtte i form af lån eller garanti for lån til betaling af beboerindskud til boliger i almene boligbyggerier.
Formålet med bestemmelserne er, at økonomisk dårligt stillede boligsøgende har mulighed for at få et lejemål i en almen bolig, selvom de ikke er i stand til at betale beboerindskuddet med egne midler. Det skal altså ikke være mangel på en engangssum til indskud, der forhindrer, at denne målgruppe kan få en almen bolig, hvis man ellers har råd til at bebo den med sin løbende indkomst.
Man har som ansøger ret til et beboerindskudslån, hvis husstandsindkomsten på indflytningstidspunktet ikke er højere, end hvad der svarer til et ægtepars samlede folkepension. Indkomstgrænsen reguleres hvert år og er i 2023 sat til 268.556 kr. for husstande uden børn.
Beboerindskudslån er en pligt for kommunerne
Kommunen har pligt til efter ansøgning at yde lån til betaling af beboerindskud, hvis bolig- og indkomstbetingelserne herfor er opfyldt.
Pligten følger af boligstøtteloven og er et vilkår, der knytter sig til statsstøtten til opførelsen af almennyttige boligbebyggelser. Det er derfor udgangspunktet, at lånet skal bevilges, hvis boligen er omfattet af den type af boliger, som er afgrænset i boligstøtteloven, når ansøger opfylder indkomstbetingelsen.
Hvordan skal kommunen behandle en ansøgning om beboerindskudslån?
En kommune skal ikke automatisk tage stilling til, om en lejer, som har fået tilbud om en almen bolig, har ret til et beboerindskudslån efter boligstøttelovens regler. Lejeren skal selv ansøge om lånet i den kommune, hvor den tilbudte bolig er beliggende. Ansøgningen skal ske på en særlig ansøgningsblanket.
Af ansøgningsblanketten fremgår bl.a., hvem der er ansøger om beboerindskudslånet, og hvem der evt. skal flytte ind på adressen sammen med ansøgeren som husstandsmedlemmer. Man ansøger ikke om et beboerindskudslån som husstand, men som en eller flere ansøgere.
Hvis der er flere ansøgere, som alle opfylder betingelserne for et beboerindskudslån, skal de alle sammen underskrive gældserklæringen. Det betyder, at når beboerindskudslånet skal tilbagebetales efter reglerne herom, hæfter alle ansøgerne solidarisk for lånet.
Det er derfor vigtigt, at kommunen holder sig for øje, at selvom hustandsindkomsten har betydning for, om ansøger eller ansøgere opfylder indkomstbetingelsen er dette ikke ensbetydende med, at beboerindskudslånet søges som husstand og dermed automatisk af flere ansøgere, hvis der er flere voksne i husstanden.
Der er i boligstøtteloven en regel om, at det er en betingelse for udbetaling af boligstøtte (boligsikring og boligydelse), at samtlige husstandsmedlemmer underskriver en erklæring om solidarisk hæftelse. Denne regel omhandler kun boligstøtte og ikke lån til beboerindskud, uanset at reglerne står i samme lov.
En kommune kan derfor ikke gøre bevilling af et pligtlån betinget af, at husstandsmedlemmer skal medansøge om beboerindskudslån eller i øvrigt underskrive gældserklæringen og dermed hæfte solidarisk for lånet.
Kommunen kan dermed heller ikke give afslag på en ansøgning om beboerindskudslån med den begrundelse, at et hustandsmedlem, som ikke er ansøger og ikke ønsker at være ansøger, ikke vil underskrive en gældserklæring om at hæfte solidarisk for en ansøgers lån.
Det betyder samtidig også, at mindst én ansøger af et beboerindskudslån skal være lejer af boligen for at kunne ansøge om et beboerindskudslån.
Hvornår må kommunerne så alligevel give afslag på et pligtlån?
Der er i boligstøtteloven fastsat tre tilfælde, hvor kommunen undtagelsesvist kan afslå at yde et ansøgt beboerindskudslån (pligtlån), selvom bolig- og indkomstbetingelserne er opfyldte, hvis:
- ansøgeren efter kommunens samlede vurdering af ansøgerens økonomiske og personlige forhold ikke har behov for lånet,
- der foreligger sådanne omstændigheder, at kommunen vurderer, at betingelserne for at give afslag efter § 15 er opfyldt (om forholdet mellem huslejen og husstandsindkomsten), eller
- ansøgeren ikke har afviklet gæld vedrørende et tidligere modtaget beboerindskudslån.
Denne artikel beskæftiger sig kun med sidstnævnte undtagelsesbestemmelse. De to øvrige undtagelser vil derfor ikke blive berørt yderligere.
Sidste undtagelse omfatter alene den situation, hvor en ansøger ikke har afviklet gæld vedrørende et tidligere modtaget beboerindskudslån.
Det vil sige, at det kun er ansøgerens eller evt. flere ansøgeres egen uafviklede gæld vedrørende et tidligere beboerindskudslån, der kan danne grundlag for et afslag på et ansøgt beboerindskudslån.
Der kan derfor ikke gives afslag med denne begrundelse, hvis et husstandsmedlem, som ikke er ansøger, har uafviklet gæld vedrørende et tidligere modtaget beboerindskudslån.
Det er også en betingelse for at bruge undtagelsen, at der er tale om en uafviklet gæld, vedrørende et tidligere beboerindskudslån, som er bevilget efter boligstøttelovens regler om pligtlån.
Kommunen kan altså ikke bruge undtagelsen, hvis en ansøger fx kun har uafviklet gæld til et banklån til betaling af et indskud til en tidligere bolig, som kommunen har kautioneret for.
I principmeddelelse 2-23 kunne kommunen ikke anvende undtagelsesbestemmelsen.
En ansøger til et beboerindskudslån fik afslag på lånet. Kommunen begrundede afslaget med, at ansøgers samlever ikke havde afviklet gæld på et tidligere beboerindskudslån. Kommunen begrundede i den forbindelse afslaget med, at da både ansøger og samlever er en del af hustanden, anså kommunen ansøger som hovedhæfter og andre voksne i hustanden som medhæfere, som dermed også skulle skrive under på lånet.
Ankestyrelsen ændrede kommunens afgørelse.
Ankestyrelsen lagde vægt på, at der ikke er hjemmel i boligstøtteloven til, at kommunen kan stille betingelse om, at husstandsmedlemmer skal være medansøgere om beboerindskudslån eller i øvrigt skal hæfte solidarisk for lånet.
Ankestyrelsen lagde herefter vægt på, at der i sagen kun var én ansøger, der søgte om beboerindskudslån, og at der ikke i sagen var oplysninger om, at ansøgeren selv havde et tidligere beboerindskudslån, bevilget efter boligstøttelovens regler om pligtlån, som ikke var afviklet. Da der ikke var oplysninger om andre forhold, som kunne begrunde et afslag på det ansøgte beboerindskudslån, traf Ankestyrelsen afgørelse om, at kommunen skulle bevilge lånet.
Læs mere her:
Boligstøttelovens § 54, om boligbetingelserne for bevilling af indkomstlån
Boligstøttelovens § 55, om bevilling af et beboerindskudslån og om undtagelserne hertil
Boligstøttelovens § 56, om den økonomiske betingelse for at få bevilget et beboerindskudslån